智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，一季度房地产商场止跌企稳，京沪深杭二手房商场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价钱止跌，二手房行动新址先行主义促商场预期建造，加快举座商场回稳。

二手房商场行动新址商场“晴雨表”，一方面具有先行主义特征，对战略敏锐度更高；另一方面，二手房价钱企稳也有助于理解新址商场预期。克而瑞地产录取了短期内热度较高的北京、上海、杭州和深圳，贯通现时商场止跌回暖进度。

京沪深杭一二手房成交同比握增，二手回升进展又好于新址

从一二手住宅成交同比增幅来看，除深圳以外，二手房增幅深广阔于新址，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成傍边，深圳基于新址供应迎来阶段性爆发和昨年基数较低，一季度新址成交同比增83%。

事实上，二手房商场行动新址商场“晴雨表”，一方面具有先行主义特征，对战略敏锐度更高，2025年"认房不认贷"战略后，要点城市二手房带看量周增40%，提升新址认购回升2周；另一方面，二手房价钱企稳也有助于理解新址商场预期，深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新址运行加价。基于二手房商场这一特点，通过防范分析京沪深杭四城二手房成交结构各异化，挂牌量价变化等特征判断刚需、改善客群入市情况，房价是否也曾止跌回稳等，分析现时商场止跌回稳进度。

二手挂牌量不竭高位波动但增速放缓，千万豪宅挂牌占比上升

1、京沪深杭二手挂牌量增速放缓，深杭同环比跌幅1-2成

为了更好的分析3月以来二手房业主心态变化，克而瑞地产聚焦了二手成交热度较高的北京、上海、深圳、杭州等中枢一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，2025年一季度基本都呈现出逐月递加态势，4月前20日业主挂牌积极性略有回落，环比2025年3月日均都出现了回落，同比来看，北京、上海诀别增长16%和55%，而深圳、杭州着落11%和19%。

2、京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，深圳不升反降

从新增挂牌套数总价段来看，2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增：北京呈现稳态特征，总价800-3000万和3000万以上占比握稳14%和0.5%傍边；上海、杭州则呈现出显着上扬态势，尤其是2025年4月以来总价800万以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出显着各异化特征，仅总价800万以上各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。

从面积段来看，与以上论断基本一样，北京、上海、杭州天然160平以上头积段新增挂牌量占比均不及10%，然而从月度变化趋势来看，基本呈现出握稳或稳中有增态势，仅深圳一城显贵回落。

当今来看，豪宅出现短期挂牌量上升，克而瑞以为业主心态可能存在以下变化：一是高位套现的避险心态：一方面一线城市中枢性段豪宅永远被视为抗跌财富，但现时宏不雅经济增速放缓、房地产行业举座退换，部分房主以为豪宅价钱可能已波及阶段性高点，遴荐在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税外传等战略省略情味加多握有资本，尤其是多套房握有者倾向于提前减握高总价财富，幸免曩昔战略冲击。二是流动性需求驱动下的优化财富树立，人人加息周期下，外洋财富(如好意思元财富、外洋房产)收益率诱骗力上升，房主可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外财富。三是“卖旧买新”的置换需求，近两年来以上海为代表的中枢一二线城市新址豪宅供应大爆发，居品力握续升级，跟着四代宅、高得房率、高装置尺度的优质豪宅入市，也客不雅上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

3、京沪深杭总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力

4、京沪深总价500万-800万元中高改房源挂牌理解且占比约2成

刚需房源成交过半但鸠集度着落，高改和豪宅占比环增

1、沪深杭低总价成错乱会度着落，500-3000万成交占比环增

2、京沪深杭140平以上成交占比同环比皆增，高改和豪宅供求活跃

从成交面积段来看，与高总价段成交占比握增论断趋同，高改和豪宅需求郁勃，京沪深杭四城140平以上头积段成交套数占比稳中有增。

而从140平以内面积段来看，京深杭90-140平成交占比环比握增，主要源于这一面积段多为三房臆测打算，功能性完备，不错餍足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高，跌幅较为显贵的多鸠集在70-90平中等面积段，而70平以内刚需面积段则呈现出显贵的各异化特征，北京成交套数占比同环比皆降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势，主要收货于“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显贵。

3、成交占比环增多为城市中枢区，深杭主力区域鸠集度上升

半数二手小区房价环增、高端领涨，价钱止跌向刚需蔓延

1、沪深杭二手房价环比飞腾小区占比波动上行至50%以上

北京、上海、深圳、杭州等中枢城市二手房价进一步缔造企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京飞腾小区占比也达到了46%。事实上，上海、杭州已鸠集两个月均有过半小区房价环比飞腾，加之土拍不竭火热进展，也为二手房价企稳回升奠定预期，杭州2025年3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高。

2、京沪近1年议价空间徐徐收窄，沪深杭议价空间均不及20%

3、京沪深高端小区房价领涨，沪深杭约半数刚需小区房价环增

从小区类型来看，高端小区最初显浮现了量价皆升的积极信号，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比飞腾比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比飞腾。值得温顺的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势，本月约半数刚需小区房价环增，占比拟2025年2月出现了显贵上升。

事实上，较高端小区而言，当今刚需、改善类小区挂牌限度更大，在无数平价房源永远待售的配景下，跟着成交显贵放量，房价走势迎来了新的“平台期”。跟着二手房往返的握续放量，买方扫清现时的廉价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的飞腾周期。

京沪深杭二手由“以价换量”正转至“量增价稳”，供需活跃预示回稳进度加快

1、京沪深杭二手房新增挂牌量、成交限度不竭高位波动

2、刚需居品成错乱会度着落，高改和顶豪成交占比回升

而从成交结构来看，天然小面积、低总价刚需居品仍占比一半以上，不外从成错乱会度略有回落，此消彼长确当属高改和顶豪居品，即总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比均有上行态势，此外二手房成交区域也有向城市中枢区域不停聚焦的趋势，以北京海淀区、东城区；上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区为典型代表，其中深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域，主力区域的成错乱会度还在握续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比握降，商场热度显贵回落。

3、高端小区房价领涨，刚需小区止跌，商场信心握续建造

从房价层面来看，二手房价已呈现出止跌态势，北京、上海、深圳、杭州等中枢城市二手房价进一步缔造企稳势头，2025年3月沪深杭均有超半数小区房价环比上行，北京飞腾小区占比也达到了46%。价钱博弈干涉新均衡阶段。上海、深圳、杭州议价空间相对较小，均不及20%。从环比变动来看，北京、深圳、杭州均有小幅微增态势，仅上海一城微降1pcts；同比来看，近一年来，北京、上海二手房议价空间均有徐徐收窄态势，而深圳、杭州议价空间稳中有增，不外仍在20%以内。

此外，高端小区领涨，刚需、改善蕴蓄势能。CRIC监测数据骄贵，除杭州外余下三城3月高端小区房价环比飞腾比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有过半数改善小区房价环比飞腾。值得温顺的是，3月上海、深圳等新政利好型城市刚需小区房价也出现了企稳回升态势，本月约半数刚需小区房价环增，占比拟2025年2月出现了显贵上升。

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